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美国智库宣称澳洲房地产市场濒临崩溃，澳洲政府居然只剩下六周来挽救房市？澳洲房地产所谓“崩溃”竟然是因为限制海外买家购房？在这样的风波中，中国买房者又应当何去何从？ 一：美国智库宣称澳洲房市只剩六周崩溃 美国某智库称澳洲房地产市场正处于崩溃边缘。 据报道，总部位于美国华盛顿特区的国际战略研究协会（International Strategic Studies Association）警告称，澳洲只剩下6周时间来阻止房地产市场崩盘。 在该机构发出的新闻刊物中，一篇名为《银行政策变化致海外直接投资下滑，澳洲存战略挫败风险》中指出，澳洲“当地银行政策调整”，将导致房地产市场海外投资“大跌”。 国际战略研究协会主席Gregory Copley AM出生于澳洲，他表示银行的行为将导致澳洲房地产市场价格大跌，目前采取降低风险的措施借鉴于美国金融危机，却得到体量巨大市场疲弱这一“没有赢家”的结果。 Copley向媒体表示，机构预测澳洲只剩下约6个星期时间来扭转局面，否则建筑业及房产价值都会遭到重大打击。Copley称问题的急迫性取决于澳洲银行政策产生影响，导致取消现有及计划房地产买卖合同的时间：“我们预计澳大利亚房地产市场还剩下6周时间可以扭转即将崩盘的形势。否则该国房价和房地产交易市场将遭遇强力冲击。” 他解释称：“我认为，情况最紧急的地方在于，澳大利亚的银行机构会在多久之后开始取消针对本国房地产市场现有和计划中的贷款协议。澳大利亚银行机构坚信该国房价未来将会进入下行道，因此眼下他们正尝试采取一切措施避免这种情况的发生。澳大利亚人从美国人那里学到了一点经验，那就是当房地产市场规模足够大且发展速度又十分缓慢之时，即使查封房地产企业提供给银行的所有抵押物，对于解决房地产危机也无济于事。” AMP Capital的首席经济学家Shane Oliver在最新的投资报告中声称,悉尼和墨尔本的公寓价格在未来两年将下降15%-20%。相对于美国智库强调房产市场“崩溃”的可怕预言，他只是指出澳大利亚房价尤其是公寓的价格即将下降。 “投资公寓比独立屋更经不起折腾，因为几乎在所有的澳洲首府城市都有大量的在建公寓，供过于求的风险正在加剧，如果价格下跌，我不会感到奇怪。投资者不妨等到尘埃落定，看看是否有机会低价抄底购买公寓。” Shane Oliver也表示15％-20％的降价幅度将根据不同地区有所浮动。“如果我们正好处在一个有很多脚手架正在工作的地区，价格下降的浮动将更加猛烈。”而脚手架的热点地图则显示，墨尔本集中在CBD地区，悉尼则更加分散。 澳洲联储（The Reserve Bank of Australia）密切关注新建筑数据的变化，主要是因为如果接下来几个月房价下跌，那么银行或会遇到结算风险。周二时，澳洲联储宣布决定维持利率的最 低点1.5%，即将离任的史蒂文斯（Glenn Stevens）也再次重申公寓的建设。 一些评论人士则预测将呈现大幅度下降。昆士兰科技大学的房地产经济学教授Chris Elves上个月称布里斯班内区的公寓房价在接下来的12-18个月里将会下跌25%。在3月份时，BIS Shrapnel就警告“事故即将发生”，因为墨尔本和布里斯班的公寓楼供大于求。 很有可能，在一些特定的市场和地点的房价会下跌，包括存有潜在需求的悉尼。墨尔本和悉尼的的供应速度确实快过需求量，但跌幅也不会很大。 二：真的是打脸？墨市成交量不低反升
墨尔本本周房屋拍卖数据  墨尔本近年房价升降趋势 地产研究公司CoreLogic澳洲调研主管Cameron Kusher称国际战略研究协会的文章仅仅是标题党。 Kusher认为澳洲银行借贷政策对海外投资者的打击“不大可能成为市场问题”。他表示相关政策可能会导致部分买卖合同不能完成交易，但是如果海外投资者不买，澳洲本地人也会买。 Domain集团高级经济学家 Andrew Wilson也表示，与之前几年比前来，澳洲房地产市场现在更加稳定。目前澳洲各首府城市中，只有珀斯及达尔文房地产市场疲弱，其他首府市场发展良好。特别是在墨尔本和悉尼，市场活动增强。 根据地产研究机构CoreLogic最新数据，8月悉尼和墨尔本房价分别环比上涨1.5%和1.4%，澳洲所有首府城市的房价平均涨幅为1.1%。与去年同期相比，悉尼房价上涨9.4%，高于年初专家的预测上限9%，墨尔本房价同比上涨9.1%。 低利率的环境明显刺激了部分地区的房价，霍巴特地区大量资金流入地产市场，过去12个月中，当地房价上涨7.6%。同期，堪培拉地区的房价也上涨了6.5%，一年前该数据为-0.9%。 虽然各地房价都在上涨，但近期海外收入贷款政策的收紧似乎还是起到了作用，悉尼房价目前9.4%的年涨幅仅为此前18.4%的一半左右，墨尔本的情况也基本类似。 2012年6月开始的本轮房地产热潮中，截止2016年8月，悉尼房价上涨64%，墨尔本上涨44%。布里斯班上涨18%，在澳洲首府城市中排名第三位。 三：原因是新政策？海外置产受限制 关于澳洲房产业的预测一片混乱，唱衰者有之，颂扬者有之。造成如今现象的原因究竟是什么？一切还要从今年春天的新政策说起。 时间回到今年春季，澳大利亚银行业对外国人在本国的买房行为实施了多项限制措施。新规要求贷款买房人必须是澳大利亚公民或持有合法签证的合法居民。国际战略研究协会指出，上述新规的实施或将迫使许多外国买房人出现债务违约的情况。 除了限制外国买房人从澳大利亚银行机构贷款，许多澳大利亚城市还向外国买房人开征高额税款。值得一提的是，正是大量海外买房人涌入澳大利亚房地产市场进而抬高房价，不少澳大利亚民众已经无力买房，所谓的实现“大澳洲梦（Great Australian Dream）”更是无从谈起。事实上，悉尼的房价已经刷新历史最高纪录，其也仅次于中国香港成为全球第二高的主要城市。 银行的贷款收紧政策，乃至于澳洲几大银行关闭海外购房者的贷款窗口，为什么会对如今的房产业造成如此大的影响。这来源于“楼花”的特点。所谓楼花，是地产物业市场的一个名词，是一种投资工具不动产期货，指该地产发展项目还未完成。在香港，该地产项目如果还未有政府当局发出的入伙纸，也定义为楼花。在台湾则称为预售屋。最先由香港开始流行。地产发展项目以楼花方式发售，对地产发展商最有利，在现金流方面而言，先收钱，一年半载之后才交货。 作为“全球最宜居城市”的墨尔本，当年因为其10%的超低定金，优良的居住环境，无本金贷款的优惠政策，除此之外还有着诸多贴现 政策。在春季新政开始前，澳大利亚房产因为本身的自然优势，政策福利与对资产的灵活运用成为海外置产投资的首选。尤其是中国投资者，为澳大利亚的房产发展投入了大量的资金购买楼花。在催动墨尔本房产建设的同时，也拉高了房价。 当新政一出，矛盾立刻凸显——定金已交付，楼也在建设中，在交房的最后关头却收紧了贷款政策。无款可贷的投资者只能眼睁睁地看着自己的房屋到了交房日期却无法贷出原本该有的尾款。这种情况的大量出现不仅让海外投资者受到伤害，最可怕的事情是造成了房产的供过于求，而房价却开弓没有回头箭地上涨——即便是本地人有购房欲望，也被上涨的房价限制；海外投资者也被关在澳洲房地产门外——最终尴尬的只有那些空置的本应交付的房产，而这又会给建造商带来损失，提供贷款的银行业无法回收贷款，这一系列连锁反应让人不得不担心澳洲的房地产业。 三：政策收紧，澳开发商颇有怨言 专家认为，目前银行实行的政策就是一个2016版的“白澳政策”。 在1950年的“白澳政策”中，任何一个有色移民都需要通过一项使用世界上80种语言中任意一种进行的语言测试。因此，只要不想让某些人成为澳洲移民就只需要选测一种他们不会说的语言即可。 而现在的银行对于中国贷款申请人的政策也正好比当年那些无法通过的语言测试。 澳洲最大开放商Meriton的董事长Triguboff表示，许多中国买家交过10%的定金后一般来说都能再提供全款20%的现金，但是剩下的70%就很难再从中国境内转出来。而现在，由于他们无法通过银行的“语言测试”，因而他们也无法筹集到余下的70%。 可是银行应当意识到，中国买家的期房购买行为曾带来澳洲楼市的蓬勃发展，而现在新的贷款要求将会导致大部分的押金被没收，而这也将为澳洲经济带来重大的后果。 在此情况之下，新州和维州政府还在向中国买家加收手续费。 在新州，海外买家需要缴纳10000澳元的申请费，并且海外买家的印花税也涨了4%到8%。从2017年开始，海外买家还将增加0.75%的土地税。此外，各地区市政厅还可能加收其它费用。 在维州，公寓的次级市场内成交价格均低于原本的期房价格。维州政府决定通过增加每间公寓的建造成本100000澳元的方法来制止新公寓楼的开发和建造。 四：稳赚不赔？海外置产有风险 据相关数据显示，在过去7年里，中国买家已在澳洲房地产市场“豪砸”近200亿澳元，业内人士预计在未来7年，此数字还将增长近两倍，有望达 360亿。 中国海外投资者对澳洲房地产的需求逐渐升温，众多澳洲项目方也纷纷逐鹿中国市场，大家抱着分一杯羹的期望蜂拥来华推荐项目，其中不乏以高回报、低价位等诱人条件来吸引投资者的买房移民项目。但在这些“鱼龙混杂”的项目中，并不乏见本身可能暗藏巨大风险甚至是一些“挂羊头卖狗肉”的项目，而这些风险则会给投资 人带来巨大损失。 近日，一篇题为《12月21日沈阳首次举办澳洲买房送移民大讲堂》的稿件提到的“28万澳币在悉尼黄金地段首付购买一套公寓，开发商可帮你办好绿卡”，“三个月获临时居住签证，两年全家绿卡”等宣传亮点让许多欲移民澳大利亚的投资者心动不已，然而这个位于悉尼西南重镇卡巴玛塔(Cabramatta)的项目到底是“馅饼”还是“陷阱”呢? 据澳洲移民顾问介绍，目前国人要移民到澳大利亚，可以主要采取两种策略：一是先留学，毕业后申请移民;二是直接在国内申请186、187雇主担保技术移民。 186、 187签证政策开始于2012年7月1日施行，申请者只要满足相应的年龄、学历、职业、雅思、担保条件，即可为自己以及全家申请186、 187签证。而5年中只要主申请人及家人在雇主所在地累计居住满两年，且在澳大利亚境内无犯罪记录，那么主申请人就可以为自己及家人续签接下来5年的永久 居住权。 此外，2014年10月14日，澳洲政府欲为当地企业吸纳外资，进一步扩大重大投资者签证计划，推出一项可迅速获得澳洲永居权的 高端投资者签证 (Premium Investor Visa，PIV)，该计划可让海外投资者只需等待12个月，就能快速获得澳洲永居权，但投资门槛高达1500万元人民币。 因此，在澳洲较高门槛的严苛投资移民政策下，对于开发商提到的首付28万澳币两年就可以在澳洲买房移民的说法，业内人士纷纷表示“难以置信”。 澳大利亚房产代理资深顾问Samuel分析：“如果悉尼房价涨到70多万澳币还算可以，因为现在澳币在跌价，但是郊区卖85万澳币实在是太贵了。去年我本人在悉尼西北区购买了一套当地最好的教育地产，使用面积近90平米才60多万澳币。” 对此，项目代理商北方海外置业总会的热线咨询人员也承认他们推荐的卡巴玛塔项目赶不上悉尼的房子，价格也比当地房子高出 15-20万澳币，他给出的理由有两点，“一方面卡巴玛塔的房子是永久产权土地，周围全是30年以上的二手房， 只有我们的两栋楼是新房子，加起来只有20 户。另一方面，我们是建筑商，做澳洲457签证(457工作签证是澳洲政府为澳洲企业从海外引进各类专业人士或者技术工人而设立的一种工作签证。工作满2 年后，申请人可以在雇主担保下申请永居签证。)雇主担保，我们建的房子就相当于雇佣你工作了，2年转移民。如果你想捞身份、办移民就买这个房子”。 第一财经中国房地产金融海外事业部总经理詹金龙认为：“开发商的说法不正确。目前澳大利亚移民政策规定，买房投资同移民无直接关联。买房是依买房的政策，尤其是对海外投资者也有规定的，如只能买新房，不能买二手房。而对于投资移民，更是要符合132，188A，188B，188C的规定。故建议买房投资者不仅听代理商的介绍，更应全面了解澳洲的相关政策。” 最后，业内人士建议开发商或者代理商都应该遵循职业道德，实事求是说明项目的内容及要求，做到不误导投资者，且站在投资者的角度来解释。对于投资者来说，不要抱着贪“馅饼”的心理误入“陷阱”，应该多多了解各项政策，可通过澳洲的政府网站、各种说明会进行了解，并向具有公信力的机构及专家进行专业咨询。 文：杨冉 图：姜楠 |
