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在澳储行发出降息信号后，各大银行纷纷开始调整抵押贷款还款方案。不仅如此，其他类型贷款的借款人也可能因此受益。但同时，也有人将面临损失。 2月18日，当澳大利亚储备银行（RBA）宣布自2020年以来的首次降息决策时，澳大利亚的房主们终于松了一口气。 现金利率从4.35%下调了0.25个百分点，降至4.1%。澳洲“四大”银行——联邦银行（CBA）、西太平洋银行（Westpac）、国民银行（NAB）和澳新银行（ANZ）——均表示将把这一降息措施传递给客户。 尽管这将为抵押贷款持有人带来一定的经济缓解，但降息也将影响其他类型贷款的借款人，以及储蓄账户的利率。
降息对储蓄账户有何影响？ 澳储行的利率决策往往会对银行储蓄账户的利率产生直接影响。 在降息宣布后，西太平洋银行将把降息惠及其主要储蓄账户，包括E-Saver和Life账户。同时，其子公司如圣乔治银行（St George）和墨尔本银行（Bank of Melbourne）也降低了储蓄账户的利息。 联邦银行则将其Goal Saver账户的利率全额下调，并对Netbank Saver账户的利率下调了0.2个百分点。 金融比较网站Canstar的数据洞察总监莎莉·廷德尔（Sally Tindall）指出，那些此前从利率上升中获益的储蓄账户持有人，现在可能会面临利息收入的减少。 她表示：“现金利率的任何变化都是一把双刃剑，因为总会有人受益，有人受损。” “当现金利率上升时，浮动利率借款人承受了澳储行13次加息的全部压力，因为银行将这些加息全额传递给了现有客户。然而，储户也终于看到了他们的积蓄开始带来可观的回报。” 尽管大多数银行都迅速宣布了浮动住房贷款的降息措施，但对于储蓄账户的利率调整，大多数银行尚未给出明确答复。 廷德尔预计，大多数银行可能会降低储蓄利率。 她表示：“银行通常不会急于公布坏消息，而我们预计储蓄利率将迎来不利调整。” 定期存款会受降息影响吗？ 廷德尔指出，虽然定期存款和固定利率抵押贷款与澳储行的决策有关联，但由于它们的利率是固定的，因此不太可能立即受到降息的影响。 她表示，银行往往会在澳储行宣布降息之前，提前降低这些利率。 事实上，2月初就有超过20家银行在现金利率降低之前削减了定期存款利率。 廷德尔解释说：“银行在考虑利率调整时，会综合考虑多种因素，他们会比较在批发市场上购买资金的成本与通过定期存款等方式从家庭获取资金的成本。” “他们还会考虑贷款机构之间的竞争、消费者对这类产品的需求，以及固定利率期限内浮动抵押贷款利率的可能变化。”
个人贷款和车贷会受降息影响吗？ 个人贷款的利率可能会受到澳储行决策的影响，但具体影响取决于贷款的类型以及是固定利率还是浮动利率。 廷德尔表示：“个人贷款，包括汽车贷款，通常是基于浮动利率的。因此，在澳储行降息后，我们可能会看到这些贷款的利率有所下降。” “如果你有一笔浮动利率的个人贷款或汽车贷款，建议联系你的贷款机构，看看他们是否会将这次降息惠及到你。” 廷德尔还指出，自2022年4月开始加息以来，浮动利率的个人贷款平均利率已经上升了3.39个百分点。 需要注意的是，信用卡利率并不受澳储行决策的影响。
降息对澳人还有其他影响吗？ 廷德尔表示，对于拥有50万澳元贷款的抵押贷款持有人来说，他们每月的最低还款额将减少77澳元。 她指出，虽然有些人可能会将这笔钱用于储蓄或额外抵押贷款还款，但降息也可能刺激经济增长，导致人们在商品和服务上的消费增加。 “有些人可能会立即用这笔钱来填补预算中的漏洞，这些缺口已经积累了好几个月；而另一些人则可能因此能够在超市里更轻松地购物，而无需为财务状况而担忧。” 然而，廷德尔也警告说，如果家庭支出增加导致通货膨胀再次上升，未来可能仍会面临挑战。她表示：“我们还没有完全摆脱困境。” “这就是为什么澳储行表示，不要期待快速连续的降息。因为他们不希望过度刺激经济和家庭预算，从而导致通货膨胀再次回升。”
降息会对房价产生积极影响 本次降息决定早已在市场预期之中，总理安东尼·阿尔巴尼斯领导的联邦工党政府更是称赞这次降息为“澳大利亚人民应得的减息缓解”。 当天澳洲四大银行也随即表态，承诺将这一降息幅度全额传导给那些使用浮动利率房贷的客户，给高负担的房贷族带来一丝喘息空间。 随着四大银行宣布全部传递0.25%的降息幅度。 大概算下来： 50万澳元的房贷，每月少还77澳元； 75万澳元的房贷，每月少还115澳元； 100万澳元的房贷，每月少还155澳元。 虽然这笔钱不算多，但真正影响房市的关键，是这次降息带来的信心提升！ 这点可以在最新的拍卖市场看出。澳洲财经见闻，每周六都会关注澳洲房产拍卖清空率，这周的数据尤为夸张。 根据房产网站Domain提供的数据显示，悉尼拍卖清空率达到71%，墨尔本也非常接近70%。 经常关注拍卖的人就会知道70%以上的清空率，是一个相当不错的成交结果。 尤其是，在市场上存在大量房屋拍卖的情况下。 悉尼可是有751套房屋拍卖，而墨尔本更是达到了1051套！ 这是非常强有力的证据，表明澳洲消费者信心指数已经在稳步回升。 大家越来越确定，加息周期已经结束，家庭经济状况的前景正在改善。从历史数据来看，消费者信心的变化和房屋购买活动之间存在着非常密切的关系。 所以，过去两个月澳洲出现的房价回调，可能只是短暂的，接下来，买家信心的恢复加上购房负担的稍微缓解，很可能会推动房价重新上涨！ 西太平洋银行发布的月度消费者信心调查显示，2月份，房价预期指数飙升了6.5%，达到142.3，这是自2024年10月以来的首次上涨。 与此同时，IMF Investors的研究也显示，消费者普遍认为，降息会对房价产生积极影响。 由于投资者和首次购房者的需求激增，入门级市场的房价在过去一年里大幅上涨，让他们的购房计划变得更加困难。
对于准备购房的人们来说，尽管降幅只有0.25个百分点，但对于月供即将翻倍的他们来说，哪怕是小幅缓解也能让经济压力稍微减轻一些。
在当前的市场环境下，买房更多的是一种现实需求，而不是投资博弈。许多人更加坚定了尽快买房的决心。他们的关注点已经从“市场是否会下跌”转变为“如何尽快进入市场”！ Domain首席研究和经济学家妮古拉·鲍威尔博士也认为，澳洲人早就在等这次降息，这会带来市场的确定性。 买家信心肯定会上升，但这不代表房价立刻就会跟着涨。 这次降息确实会提升借贷能力，但单靠一次降息，市场需求不会立刻飙升。
她指出，目前市场上的房源仍然很多，而且房价依然高于许多买家的支付能力。
不过，她认为，贷款额度的提升，可能会让一部分观望已久的买家重返市场。 同时，这次降息对悉尼和墨尔本的影响会比其他城市更大，甚至可能让悉尼的房价下跌周期变得更短！ 澳洲房市会因为以下这些原因再次火热： 首先就是一直提到的消费者信心回暖。过去几年，由于生活成本上升、利率上涨、通胀压力大，澳洲人普遍不愿意做重大财务决策，比如买房或者投资房产。 但到了2025年，市场上的买家可能会越来越多，因为大家终于意识到，通胀已经得到控制，利率也不会再继续飙升，澳洲经济根本不会像那些“唱衰派”预测的那样崩盘。 这就给那些愿意提前入场的人，提供了一个难得的市场窗口。 其次，供应和需求严重错配。 现在，澳洲的移民人数不断增加，对住房的需求达到了前所未有的水平，但市场上几乎没有什么新房在建。而未来的新建房产成本还得大幅上涨，开发商才能确保项目有利润。 这就导致了已有房产的“内在价值”大幅提升。 你现在市场上的房子，基本上不可能用同样的价格重新建造出来。 未来一段时间，市场的供需失衡还会持续，因为移民潮不会停，但澳洲新建房产的速度根本赶不上需求。 与此同时，由于供应链问题、建筑行业的技术工人短缺，以及开发商对项目的经济可行性要求越来越高，新建房的成本还会继续上升，想要盖新房，价格势必得远远高于目前市场上的房价。 第三，经济基本盘稳固，失业率极低。 澳洲的经济相对稳定，失业率一直维持在极低水平。而且，联邦政府和各州政府还在不断加码基建投资和其他经济刺激措施，确保经济和就业市场能继续增长。 现在的利率已经开始下调，并有可能在今年接下来的时间里继续下调。 这意味着，如果现在买房，各项财务数据都合理的话，等利率下降，房产投资回报很可能会变得更好。 而且，一旦利率开始下调，买家和卖家的信心都会恢复，市场就会进入下一个阶段。 到时候，被压抑的购房需求会被释放，市场情绪会发生变化，人们会从害怕买早了变成害怕错过。 历史证明，每次市场进入回暖期，这种情况都会发生。 第四，低空置率+租金持续上涨，租房市场的危机仍然无解。 目前，澳洲的租房市场依旧非常紧张，空置率历史性地低，租金持续上涨，而且短期内根本看不到缓解的迹象。 这对于房产投资者来说，意味着你的现金流状况很可能会在未来几年持续改善。 对于租房者来说，压力不比买房小，因此，他们会想尽办法入市！ 另一家数据统计机构SQM Research的董事总经理路易斯·克里斯托弗更加乐观，他认为，如果接下来的通胀数据比较温和，澳洲央行可能最早5月就会再次降息。 他原本预计，今年悉尼和墨尔本的房价会跌1%到5%。 但现在调整了预测，认为墨尔本房价可能涨2%到6%，悉尼房价可能涨3%到7%！ 所以，看似是一次微不足道的0.25%的降息。 实际上可能是再次点燃澳洲房市的一把干柴！ 纵然今年澳洲房市不太可能迎来一个大牛市，但市场软着陆已经清晰可见。
最大化利用澳储行的降息利好 专家们建议，要主动与银行或房东沟通，以争取到最优惠的条件。 澳大利亚储备银行自2020年以来首次下调了现金利率，为各大银行降低贷款利率铺平了道路。 未来可能还有更多的降息措施。澳大利亚的“四大”银行都预计会有一系列的降息行动。 银行会把降息的好处传给客户吗？ 四大银行，即联邦银行、西太平洋银行、国民银行和澳新银行，均表示将把0.25个百分点的降息全额传递给浮动利率抵押贷款客户。 联邦银行、国民银行和澳新银行的住房贷款降息将于2月28日生效，而西太平洋银行的客户则需等到3月4日才能享受到浮动利率的下降。 不过，小型银行是否会传递这一降息利好尚不确定。 金融比较网站Canstar的数据洞察总监莎莉·廷德尔（Sally Tindall）表示，所有银行都应该将降息的好处传递给客户。 “四大银行都做得很好，它们将这次降息全额传递给了浮动利率的借款人。这应该会给其他银行带来压力，迫使它们也采取同样的做法，”她告诉SBS新闻。“通常，银行会在澳洲联储宣布降息后的10至14天内将这一变化传递给客户。” 对你的固定利率抵押贷款有何影响？廷德尔指出，固定利率抵押贷款“基本已确定”，但你仍有选择的空间。 “如果你违反了固定利率合同，银行有权向你收取因此产生的损失。因为固定利率是你与银行之间的一份合同，规定了你必须在一定期限内支付固定的利率，”她说。 “如果你对自己锁定的固定利率不满意，可以与银行沟通，了解是否需要支付违约金。 “如果需要支付，那么违约金是多少？银行是否愿意协商并免除这些费用？” 应该选择降低还款额吗？ 银行可能会允许抵押贷款客户选择较低的还款额，从而在短期内节省一些资金。但这样做可能并不符合客户的长期利益。 比较网站Finder的消费者研究主管格雷厄姆·库克解释说，现在多还一些钱可以在长期内减少你欠款的总额。“我的主要建议是，不要急于选择较低的还款额选项，”他告诉SBS新闻。 “如果你能负担得起，建议保持较高的还款额。每次利率下降后都这样做，可以在你的30年抵押贷款期限中减少大约一年的还款时间。” 如何与银行讨价还价？ 库克建议，不妨货比三家，看看自己是否拿到了最划算的交易，这样也能让你在与当前贷款银行协商时更有底气。 库克指出：“提供最低利率的银行总是在变，因此，要紧跟市场动态，保持灵活性，这样你才能始终选择最划算的方案。” “只需打个电话，告诉银行‘我现在有机会转投另一家银行，利率能低1%’，通常情况下，这样就能迫使你的银行给出另一种选择。如果他们不给，那你就真该考虑换银行了。
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