澳洲的住房负担能力进一步下滑

收入增长赶不上房价和房租的涨幅

这份报告指出，今年，由于房价上涨，大部分地区的住房可负担性指标恶化。房租也在继续上涨，不过今年下半年房价和房租的涨速都有所放缓。

澳大利亚国立大学（ANU）和CoreLogic的模型显示，澳大利亚最新的家庭年总收入中位值约为10.1万澳元，高于2023年的9.85万澳元，相当于过去一年上涨2.8%，但远赶不上住房中位价8.5%的涨幅和同期房租中位价9.6%的涨幅。

今年，就全国来讲，房价收入比中位数上升至8.0，高于20年来的平均值6.7。现在收入达中位数的家庭现在需要10.6年的时间，才能攒够购买中位价住房的20%的首付，而中位数收入的家庭现在需要33%的收入来支付房租中位数，这一比例创下新高。

报告称，9月，澳大利亚的每周租金中位数为 642 澳元，住宅价值中位数为 80.7 万澳元。

各首府城市住房负担能力一览

2020年3月至2024年10月期间，澳大利亚各地的房价涨幅差距明显。珀斯、阿德莱德和布里斯班的住房价值增长了65%以上，远高于悉尼29.1%、霍巴特27.7%和墨尔本9.9%的涨幅。

这份报告指出，悉尼仍然是房价最难以负担的首府城市，2024年9月季度，房价收入比为9.8，攒下首付需要13年。

阿德莱德的房价如今攀升至第二难负担，仅次于悉尼，人们需要将近12年的时间才能攒下20%的首付。阿德莱德现在也是房租最难以负担的市场，中位数租金支付占收入的34.6%。

但也有的首府城市的住房负担能力有所改善，最明显的是霍巴特，目前其住房价值比2022年3月的峰值低11.9%

2019年12月，墨尔本的房价中位数为全澳第二高。目前其房价中位数略低于78万澳元，低于悉尼、布里斯班、堪培拉、珀斯和阿德莱德。

尽管在首府城市中，堪培拉的房价较高，但近年来，其住房负担能力有所提高，是仅次于达尔文的第二大可负担住房市场；而且它也是房租最可负担的首府城市。

公寓市场需求上升

2024年，澳大利亚的房价和房租持续攀升，对人们住房负担能力的压力加剧，这促使越来越多的购房者和投资者将目光转向公寓市场。同时也预示澳洲的住房负担能力进一步下滑。

 一再上涨的房价和房租继续影响着2024年的澳大利亚房地产市场。根据新发布的澳新银行CoreLogic住房负担能力报告，住房负担能力的进一步下滑令澳人对公寓的需求增加，公寓价格的涨幅现在与独立屋价格的基本持平。这份报告指出，在截至2024年10月份的三个月里，澳大利亚首府城市的公寓价格上涨了0.9%，略高于独立屋的房价涨幅0.8%，这表明购房者和投资者正在转向公寓，将其作为进入房地产市场的途径。

住房负担能力的挑战给购房者带来影响。CoreLogic研究主管、该报告作者伊丽莎·欧文（Eliza Owen）指出，人们可能正在寻找其他进入房地产市场的方式。

“收入达中位数的家庭可能会购买比住宅中位价更低的房产。”“这份报告凸显了在全国范围内，即使是收入相对高的家庭也会受到挤压。在霍巴特和墨尔本等一些地区，市场的可负担性正在提高，但目前还不清楚这种情况能否持续，”她说。

“房地产周期的部分本质是，一旦房价下跌到一定程度，卖家和开发商就无法增加供应，房价就会触底。”

澳新银行经济师迪昂科说：“最近几个月，我们看到住房购买需求疲软，高利率、生活成本压力和房价上涨影响了买家。在一些市场，这导致房价下跌。”“由于可负担得起的住房减少，更多的需求转向公寓，因此公寓价格的增长目前与独立屋房价基本保持一致，” 迪昂科说。

关于住房负担能力问题，本周， 斯坎伦基金会（Scanlon Foundation）发布的最新社会凝聚力指数显示，经济是人们最关注的最问题，其次是住房和负担能力问题。

各年龄段租房者比例上升

澳大利亚近六成租房者认为将永远无法拥有自己的房产。“这表明租房者的心态发生了重大变化。以往，任何有购房意愿的人都相信自己终有一天可以实现这一目标，而现在，越来越多人认为，这个梦想可能永远无法实现，”阿德莱德大学首席研究员贝克教授说。

五分之三的租房者预计自己永远无法拥有自己的房产，澳大利亚住房和城市研究所（AHURI）于周二（11月12日）发布的最新报告指出，基于租房者心态的重大转变和租房者比例上升，需要重新审视税收和住房体系。

阿德莱德大学、南澳大利亚大学、斯威本科技大学和麦克马斯特大学的研究人员为该研究所开展一项新研究，研究了澳大利亚自有住房市场和租房市场的近期变化，特别是研究分析政策可能需要如何调整，以适应变化和给予支持。

阿德莱德大学首席研究员艾玛·贝克（Emma Baker）教授说：“我们的调查发现，近五分之三（59%）的私人租房者认为，他们将永远买不起自有住房。”

“这表明了澳大利亚租房者的心态发生了重大变化。以往，任何有购房意愿的人都相信自己终有一天可以实现这一目标，而现在，越来越多的澳大利亚人意识到，这个梦想可能永远无法实现。”

尽管如此，大多数人仍然希望成为房主。该研究开展一系列调查，其中一项调查显示，仅有近五分之一19%的私人租房者认为，租房满足了他们的住房期望；其他的将近五分之四78%的人都还是渴望拥有自己的房产。

另一项调查显示，51.5%的私人租房者租房是因为他们没有足够的钱支付首付，41.7%的人则表示，他们买不起合适的房子。

该报告显示，在大多数年龄段，租房者的比例都在上升，城市的情况尤甚。

 2023年8月，联邦政府发布的报告《代际报告》，揭示了越来越多澳人在退休后不会有自己的住房，这迫使他们动用政府福利养老金或依靠养老金支付房租，从而对预算造成的压力。

《代际报告》指出：“住房拥有率的下降在年轻群体中最为显著。”

“受影响的不仅仅是年轻人，”贝克教授说。

报告指，在2011年至2021年，在澳大利亚，从20岁到80岁及以上的所有年龄段人士，在私人租赁市场租房的比例都有所增加。在未来20年内，租房率预计将继续增长，而总体住房拥有率预计将从67%下降到 63%。

贝克教授说，澳大利亚的“租房崛起”是一个跨代现象。

一份新的由联邦出具的报告表示，在未来四十年中，澳人收入增长将减半。而随着年轻人努力进入住房市场，这一趋势将给联邦预算带来越来越大的压力。

国库部长吉姆·查默斯周四发布了《代际报告》，并承诺将推出改革措施以促进经济增长，联盟党呼吁他公布解决方案，绿党则要求在住房问题上采取更多行动。

《代际报告》的发布加剧了关于住房问题的争论，揭示了越来越多澳人在退休后不会有自己的住房，迫使他们动用养老金或依靠养老金支付房租，从而对预算造成的压力。

报告指：“住房拥有率的下降在年轻群体中最为显著。”

“这些趋势给未来的养老金支出带来了财政风险，并可能影响养老金的提取模式。”

报告还指出，未来四十年的澳洲国家经济增长率将降至每年2.2%，这一数字在过去四十年为3.1%。

而报告中实际人均国民总收入预计将为每年仅增长1%。

倡导组织“人人有房”（Everybody's Home）告诉《时代报》：“澳大利亚的整个社会保障体系都假定人们在退休时已经还清了房贷。”

“我们的养老护理系统依赖人们的住房来提供资金。但越来越多的人将终生租房，”该组织表示。

澳大利亚的房地产市场是否处于一个拐点？

澳大利亚经济学者艾玛·贝克（ Emma Baker） 教授解释说：“较长的租期也有助于给那些仍然梦想拥有房产的人带来家的感觉。”

维多利亚房地产协会首席执行官凯利·瑞安 (Kelly Ryan) 表示，缓解澳大利亚人终生都买不起房子这一问题的一种方法是采用长期租赁。

目前，澳大利亚的租赁期限平均为6至12个月。

阿德莱德大学澳大利亚住房和城市研究所 (AHURI) 首席研究员艾玛·贝克（ Emma Baker） 教授解释说，较长的租期也有助于给那些仍然梦想拥有房产的人带来家的感觉。

此前，一份新的研究揭示了过去12个月租户经历的租金上涨幅度，现有租约中有一半的租金上涨超过10%，六分之一的租金上涨超过25%。

澳大利亚似乎正在从一个房主国家转变为一个“永远租房者”的国家。

专家建议：经济政策需适应租房者比例变化

这份研究报告指出，目前，房主享有租客无法享受的税收优惠。

贝克教授说，政策上的挑战在于如何使租房成为一种良好、长期且稳定的居住方式，尤其是针对低收入、年长且退休公积金不太足够的租房者。

这份报告指出，在为未来澳大利亚做准备时，多达60%的租房者预计将终生租房，因此有必要为不同租房者群体考虑经济政策调整。

她说，目前政府政策侧重于租房无保障的低收入群体，这是正确的。

“我们的研究还识别另外两个租房者群体，他们可能在未来成为政策关注的对象。这样的政策能够帮助建立更公平的住房和税收体系。”

她说的这两个群体包括低至中等收入的长期租房者（租期五年或以上），以及租房投资者。后者拥有房产，出租给他人，自己则同时租房（通常在更好社区租住比他们能买得起的更好房产）。

“为了帮助这些群体积累资源以应对退休后的租房生活，可以考虑通过非房产投资机会（如金融投资产品和退休公积金）提供税收优惠。这或将减少租房投资的需求，因为这可被视为住房的过度消费，导致房价上涨，”贝克教授补充道。

9月份一份报告显示，与12年前相比，澳大利亚首次购房者现需积攒近两倍的首付款才能圆梦。

据金融平台Money.com.au的数据分析，自2012年以来，澳大利亚平均房价已暴涨99%，从48.9万澳元飙升至97.3万澳元。

与此同时，2012年时，首次购房者需准备将近4.9万（48990）澳元作为首付（10%）；而现在，首付金额已升至超过9.7万（97330）澳元。

澳大利亚住房和城市研究所AHURI近日发布的最新报告指出，基于租房者心态的重大转变和租房者比例上升，需要重新审视税收和住房体系。

澳大利亚商业理事会（Business Council of Australia）建议联邦政府重新规划更多土地，并设立一个国家基金来建造更多住房，作为其解决住房危机计划的一部分。

该商业游说团体在发布住房报告时称，帮助政府实现住房目标的计划包括采取措施解决劳动力和材料短缺问题。

该报告提出了29项建议。此前反对党公布了一项50亿澳元的计划，帮助建设供水和污水处理等基础设施，以加快住房项目进度。

圆周资本的负责人刘晓虎先生认为，澳洲的住房短缺最根本的原因是目前新房开发商无利可图。

他说，这是多方面的市场原因造成的，比如原材料价格上涨、房贷利率上升等，但也有政府监管的原因，比如在新州，建房审批的时间越来越长。

刘先生分析认为，政府加快审批流程固然对解决住房危机有所帮助，但最重要的调节手段还是只能通过市场供需平衡来调节。

他期望，如果明年澳联储降息的话，能够让更多买房者涌入市场，从而让开发商有动力去开发建设更多新房。但是，刘先生认为，住房危机并非一朝一夕可以解决，这将是澳大利亚一个长期存在的问题。

澳大利亚商业理事会建议联邦政府重新规划更多土地，并设立一个国家基金来建造更多住房，作为其解决住房危机计划的一部分。

该商业游说团体在发布住房报告时称，帮助政府实现住房目标的计划包括采取措施解决劳动力和材料短缺问题。